On parle de nue-propriété lorsqu’une personne devient propriétaire d’un bien immobilier sans avoir le droit d’en jouir, c’est-à-dire de l’utiliser pour ses propres besoins. Il détient uniquement les murs. Pour qu’il y ait nue-propriété, certaines conditions doivent être respectées. Que savoir de ce dispositif ?
La nue-propriété : Définition et fonctionnement
La nue-propriété désigne la possession du bien par le nu-propriétaire. Ce droit exclut la possibilité d’utiliser le bien ou de percevoir des revenus locatifs une fois le bien loué. Elle n’est donc pas un « droit d’usage ». Cette division est liée à la notion de propriété. Elle intervient généralement après une donation ou l’achat d’une rente. Une fois la propriété rétablie, le propriétaire peut choisir d’habiter le bien, de le louer ou de le transmettre à ses héritiers.
La répartition des loyers et des obligations entre le propriétaire et le locataire est fixée dans le contrat d’achat. À la fin de l’occupation, la pleine propriété du bien passe au nu-propriétaire, qui peut décider de l’occuper, de le vendre ou de le louer. Dans tous les cas, le partage des biens doit être effectué par un notaire.
La nue-propriété : quels sont les inconvénients ?
Le principal inconvénient de l’achat de la nue-propriété est l’impossibilité d’utiliser le bien pendant le partage. Par exemple, si le bien est loué, seule la personne qui l’habite peut percevoir un revenu locatif. Il est donc important de tenir compte de cette perte temporaire de revenus lors de l’élaboration d’un plan d’investissement. Il ne faut surtout pas considérer les revenus locatifs du bien comme une source de revenus pour le remboursement du prêt.
C’est l’une des raisons pour lesquelles les banques exigent généralement un apport financier important et de nombreuses garanties, et qu’elles préfèrent les investisseurs qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale. Il est également conseillé de préciser dans le contrat d’achat les obligations du non-propriétaire et de l’occupant, car en l’absence de précisions, le nu-propriétaire peut avoir à supporter les coûts de réparation et d’entretien.
La nue-propriété : Quels sont ses avantages ?
Comme premier avantage de la nue-propriété, le propriétaire peut réaliser des économies sur la valeur de son bien, allant de 30 à 40%. En effet, le propriétaire ne peut pas utiliser le bien pour son propre usage et ne peut pas en tirer de revenus, par exemple sous forme de loyer. C’est un moyen d’accroître la richesse. La cession du démembrement permet d’économiser les droits de succession. Une donation en nue-propriété signifie que tous les biens sont en copropriété. Le donateur transfère la propriété du bien à ses héritiers de son vivant, mais conserve le droit de l’utiliser (comme dans l’exemple ci-dessus). Cela offre des avantages fiscaux considérables.
Lorsqu’il s’agit de nue-propriété, on ne paie pas d’impôts fonciers, de taxes locales (taxe foncière et taxe d’État), ni de frais d’entretien. En outre, il n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu. Dans cette situation juridique, le locataire est celui qui gère le bien loué ; il est responsable de la logistique, du paiement des loyers, etc. De cette façon, le propriétaire peut être tranquille, car il évite les risques liés à la gestion des contrats de location.